一 经营指标

保利发展2023年总营收为3468.28亿，同比增长23.42%。

归母净利润为120.67亿，同比下降34.13%。

扣非净利润为117.9亿，同比下降34.29%。

经营性活动现金流净额139.3亿，同比增长87.68%。

ROE为6.13%，同比减少3.03个百分点。

每股分红0.41元，总计分红51.17亿，占当期净利润的42.4%。

当期净利润下滑较多，主要是因为2019年-2021年高价拿得地现在批量结算，并且保利计提50亿的减值准备 ，因此导致净利润下滑幅度大。

在房地产行业融资较为困难的当下，保利依然拿出了超过50亿资金来分红，这就是央企的实力与底气。

综合这些信息来看，保利发展已经成为“房地产的王”。

二 地产很难，保利占优

据中国指数研究院统计，2023 年已有 200 余省市（县）出台房地产调控政策超 670 次，通过降首付、降利率、降税费、认房不认贷等多措并举，降低购房门槛和成本，加大房地产项目融资协调机制等，稳定房地产市场。

按照我的推测房地产在2025年前后整体触底的话，保利肯定是会率先走出底部的。

保利能够率先触底，主要的优势如下：

1、畅通的融资渠道与低息优势

保利现在有息负债为3543亿，同比减少了271亿债务，融资成本为3.56% ，比去年同期下降了36个BP。

作为对比，万科2023年有息负债为3200亿，融资成本为4.46% ，比保利高出近1%，在这么庞大的债务面前，一年利息都多少支出30亿。

保利在2023年新增融资 1371 亿元，融资成本为 3.14%。

借用老子的一句话“天之道损有余而补不足;人之道损不足以奉有余 ”。所以，保利在2024年可以以更低的利息融资，同时减少有息负债。

2、快速的市场动作

2020年前后整个房地产行业都陷入疯狂中，各种高价拿地，保利也不例外。为了应对行业的下行，保利也是果断降价销售，全年实现销售金额 4222 亿元，在房地产行业中排名第一。

这虽然会影响短期的利润，不过对于经营来说非常有必要，尽快甩掉沉重的历史包袱。

同时，优化现有的土储结构。保利现有土地储备计容建面 7790 万平方米，存量项目 6608 万平方米，增量项目 1182 万平方米，核心 38 城面积储备占比近 7 成，提升 2.4 个百分点。

3、去产能时的品牌集中度提升

自从房地产的“三道红线”开始，房地产行业的去产能、去品牌之路就缓缓拉开帷幕。

在此之前，由于保利的央企属性，对杠杆控制较高，导致保利始终跑不过恒大、融创、碧桂园、万科。

当潮水退去，裸泳的人再也遮不住了。之前限制保利发展的因素成功反转，助力保利成为“房地产的王” 。

三 浅谈房地产

在去金融属性、回归居住属性的大背景，叠加居民收入下降、未来信心不足、前期杠杆太高，房地产这几年依然面临着很大的困境。

虽然中国目前的储蓄率很高，但是存钱的和背债的完全不是一波人。

广大的基层百姓背着20到30年的巨额房贷，一边面临着失业风险，一边还要按月还房贷，同时要养家糊口。

而有钱人自从没有了房地产的“锚”后，面临着严重的资产荒，股市、债市又不好，所以就算存款低利息低于2%，依然还是在不停储蓄。

其实，对经济最有帮助的人是广大的基层百姓，他们的消费需求才是经济持续增长的动力。当下的内需不足真的是基层百姓没钱，叠加房价下跌、股市债市下跌的亏损效应，导致被动压制需求。

为了打破这种螺旋下跌的“通缩预期”，必须要强有力的政策打破螺旋下跌通道。

可行的办法如下：

1、继续降低存款、LPR利率

LPR降低可以继续降低百姓的房贷负担，释放消费力，同时存款利率继续降低也会让有钱人消费意愿增加。

2、收入改革增加居民收入

国内的人均收入提高，也是刺激经济非常好的手段。

3、直接发钱

这种方法对通缩是最简单粗暴的方法，当然处理不好会容易引发恶性通胀。

房地产还是当下经济的压舱石，因此政策一定会继续跟进直到房地产平稳触底，不过可以肯定的是房地产行业不会再回到每年16万亿平米的水平。

四 总结保利

保利真的是纯正的央企，从股权结构看保利集团控制着保利发展超过40%的股权。

保利发展的股东人数为18.81万人，看来选择抄底保利的人还是很多的。

保利发展当前2024年计划新开工面积 1800 万平方米，竣工面积 3400 万平方米。

对比看万科，2024年计划开工面积1072万平方米，竣工面积 2206万平方米。

智启新篇计划#可以看出，保利的市占率将会进一步提升，龙头地位进一步稳固。