- 搜索
日期：2025/03/29 21:35来源：未知 人气：52
在2013年，昆明推进了300多个城中村改造项目，其中绝大多数都是城市综合体，并且具有很大的商业体量。按照2013年的主城区人口进行平摊，人均商业面积已经超过了当时的很多一线城市，包括上海。当时就已经有专家提出要谨防昆明商业体量过剩的风险。
从2012年到2014年，昆明的商铺供应量一直在稳健增长，2014年供应量达到峰值，2015年以后供应量开始放缓，市场主要以去库存为主，市场去化压力大。2016年，睿意德（知名商业地产运营商）发布的《2016西南商业地产年度盘点及展望》报告显示：昆明的人均商业面积近3.5平方米，这一数字还不包括写字楼、公寓、酒店和2万平方米以下的底商在内。光看这个数据，昆明的人均商业面积竟比有着“购物天堂”之称的香港都要大（香港当时的人均商业面积为3平方米左右）。
2020年昆明新增商业供应量约100万㎡，存量面积约700万㎡，而年成交面积只有47.99万㎡，需174个月（约14.5年）才能去化。
进入2021年，云南商业项目进入了一个尴尬的处境，同时也创下了连续几年整年商业项目开业数量的新低。整个2021年间，云南共计开业项目9个，共计增加商业项目体量约59.45万㎡。比2021年初预计开业的项目数量少，部分项目因为疫情等种种原因，推迟开业，或者仅部分开业。
那么，其他城市呢？其实大家的日子都不好过。
据戴德梁行发布的数据，2019年一季度，杭州市甲级写字楼总存量为299.1万平方米，空置率环比上升3.5个百分点，达到15.3%，滨江部分区域空置率甚至高达35.3%。一季度，杭州市场对办公空间的需求显示出缓和、租赁需求减弱，全市净吸纳量下降到-65177平方米。这是杭州自2016年四季度以来首次降至负值。
同样根据戴德梁行统计，2018年南京写字楼也持续下滑，多数项目去化低迷，月均去化不足2000平方米。随着供应量加大，全市写字楼库存量超过130万平方米，库存去化周期超过52个月。
业内人士表示，南宁、海口、徐州、常州等二三线城市都存在CBD规划过多、商业地产空置严重等现象。
即使是这样，商业地产也有一段难忘的历史进程。
接下来我们就先聊一聊云南商业地产的历史。
一、云南商业地产的历史
历经数十年发展，新中国成立后的云南商业，已经发生了翻天覆地的变化。然而回顾历史，对整个云南商业地产的发展脉络，并没有多少人有清晰的认知。
那么云南商业地产的发展都经历了哪些阶段，每个时期又有一些怎样的特
点？针对这些问题，“赢商网”进行了多方采访，力求通过多维度信息构建的“商业时光机”，还原出云南商业地产的发展脉络。
百货时代
1、起步阶段（1959-1989）：计划经济下一个时代的回忆。
从民国时代一直到解放初期，云南商业的发展可以说十分缓慢，几十年间基本上是以老式的街铺、摊点为主要商业形式，售卖的商品也大都是一些生活必须品。
图：原昆明百货大楼
直到1959年，为了满足昆明老百姓的购物需求，同时也为了向国庆十周年献礼，昆明市政府投资在正义路南端建成了当时号称为“昆明十大建筑”之一的昆明百货大楼，这也成为了云南商业地产发展的开端。
昆明百货大楼不仅仅是云南历史上第一个大型百货商场，也是当时整个西南地区规模最大的百货，在计划经济时代成为了云南人向往的购物圣地。而以百货大楼为中心的三市街、正义路、南屏街，也开始逐渐成为了云南最早的一个成熟商圈，至今仍然具有很大影响力。
图：原东风大楼
1961年，位于昆明人民中路与东风西路交叉口的东风大楼落成，开设东风百货商店，也是昆明的第二家百货。东风百货商店的出现，分流了不少昆明百货大楼的购物人群。而自东风百货大楼落成，直至上世纪80年末，昆明的商业地产进入了一个20多年的停滞期。
2、发展阶段（1989-1997）：进入黄金时代，创造了惊人业绩。
随着改革开放的到来，昆明商业地产又在1989年重新开启了其发展的进程。这一年，不仅位于北京路808号的盘龙百货大楼开业，与昆明百货大楼一街之隔的五华大厦，也在东风西路上落成，错落有致的外形和大厦广场上的夜景喷泉成为昆明市中心的“地标建筑”。
图：五华大厦
从副食品、服装到家电产品，当时的消费者能在五华大厦找到别的商场没有的品种和款式，彩电、摄影器材、维修服务等都是昆明一流。上世纪90年代，五华大厦不仅在昆明有足够的影响力，很多州市上买彩电的人都慕名而来，其影响力甚至扩展到四川攀枝花、贵州凯里、六盘水一带。1996年12月5日，五华大厦占用云南企业的上市名额，在深圳证券交易所成功上市，成为云南商业地产第一股。
图：西南大厦开业
1994年，昆明西南商业大厦紧随五华大厦开业，青年路商圈开始形成，很多昆明人第一次近距离接触到了电动手扶梯。开业七年中，西南大厦曾凭借日销售430万元的最高记录，跃入了全国商业中心城市商业零售企业前20名之列。1999年的销售额高达7.7亿元，跻身全国百货零售业100强之列。
3、升级阶段（1997-2005）品质不断提升 购物中心模式开始萌芽。
1997年，金格百货的前身，位于白塔路上的金龙百货开业，为昆明消费者带来了众多国际大牌。金龙百货后来更名为今天大家所熟知的金格百货，不仅成为了云南本土百货品牌中的佼佼者，也将整个百货时代的昆明商业推向了一个全新的高度。如今金格百货仍然是昆明为数不多的几个成功百货品牌之一。
图：金格百货昆明首店
在本土百货品牌不断发展的同时，外来百货品牌也开始逐步入驻云南市场。2001年初，随着昆明柏联广场的开业,百盛百货作为柏联广场的第一大主力店正式进驻昆明，同样以高品质的品牌组合进一步提升了云南商业的品质。
同时，商业面积5万平方米的柏联广场也不再是纯百货的传统模式，引进了国外先进的SHOPPING MAIL商业管理模式，并将一部分的餐饮、休闲业态引入到项目中，带来了昆明第一家肯德基餐厅。自此，购物中心的雏形开始在昆明出现。
图：开业初期的昆明柏联广场
到了2003年，经营不善的五华大厦被盛兴集团斥资3亿元整体收购，并更名为“盛兴购物广场”，打造了一个集超市、时尚百货、家电、主题餐饮、美容美发于一体的商场。“盛兴购物广场”开业当天，销售额就突破了2000万元，创造了昆明乃至整个云南同行业开业的最高纪录，人们仿佛看到昔日五华大厦繁华之势重现。
然而2003年以后，整个昆明的百货行业竞争已经白热化，成规模的百货门店已经达到10多家，而很多经营不善的百货品牌开始逐步衰弱。虽然“盛兴购物广场”随着盛兴集团的急速陨落难逃衰败厄运，但人们也看到了一种全新的商业模式即将成为未来的主流。
购物中心时代
1、（起步阶段）（2005-2009）：购物中心问世昆明 多个商业项目开工建设。
2005年，是云南商业地产标志性的一年。在百货时代激烈而残酷的竞争中，随着昆明旧城改造、道路改扩建等城市建设的加速，昆明商业地产的发展迎来了转机。不少大型商业项目开始筹备，一个崭新的商业发展时代就要到来。
图：重新打造后的新西南广场
而在这一年，被昆百大收购后的西南商业大厦，经过重新打造以后，不仅在硬件改造上增加了40多部扶梯、直梯、观光梯。还以当时全新的业态组合模式，为昆明消费者带来了一个集零售、餐饮、娱乐、电影超市为一体的“百大·新西南广场”，这也被认为是云南商业发展史上首个真正意义上的购物中心，标志着云南购物中心时代的到来。
在随后的调整中，百大·新西南广场的业态进一步丰富，不仅加大了餐饮的比重，将禾绿寿司、味千拉面等今天被昆明人熟知的品牌，首次引进昆明。还引进了环银影院、宝力豪健身机构、电玩、儿童游乐等当时绝对的新业态。到了2006年，百大新西南的业态组合已经能够媲美全国水平的购物中心。
图：开业初期的顺城购物中心
在新西南广场重新获得市场认可的同时，云南的商业地产发展也进一步加速。2007年，由赛轮地产打造的顺城购物中心、世纪金源集团打造的世纪金源购物中心、昆百大集团在昆明百货大楼原址上打造的百大新天地购物中心，都已经在如火如荼的建设之中，而这一年由昆明之江置业负责打造的昆明老街项目一期工程正义坊购物中心，也正式动工修建。
同样在2007年，云南百货行业的发展也在继续推进，位于青年路的金鹰百货正式开业，以一个近4万平方米的高档百货店抢滩云南市场。
图：金鹰百货昆明首店
到了2008年，百大新天地继新西南广场后，再度以购物中心的模式与昆明消费者见面。这个层高达到11层的购物中心，定位“年轻、时尚”，引进了众多时尚品牌，吸引了都市年轻一族的追捧。百大新天地是昆明首个主打快时尚的购物中心，开创了昆明商业项目明星营销的先河。
2、（发展阶段）（2009-2014）：三大购物中心开业 开启购物中心时代。
在昆明人的记忆中，老螺蛳湾绝对是昆明老式商业的典型代表。
2009年，云南最大的日用品批发商业中心，螺蛳湾正式关闭，其所缔造的商业传奇笼罩下，一个时代宣告终结。
这一年，云南商业发展也迎来了具有里程碑式意义的一年。随着顺城购物中心、正义坊购物中心、世纪金源购物中心等项目的陆续完工，云南在这一年迎来了三大购物中心扎堆开业，结束了昆百大系购物中心占据整个昆明市场的局面，开启了云南商业发展的购物中心时代。这一年，昆明不仅有了王府井百货，还有了百老汇影城打造的西南地区第一块IMAX荧幕，《阿凡达》上映期间创造了周边城市乘飞机来观影的盛况。
图：开业初期的世纪金源购物中心
随后的2011年，紧邻新西南广场的金鹰购物中心开业，为云南消费者带来了一个由零售百货、精品超市、生活餐饮、休闲娱乐等多种商业业态组合而成的shopping mall。自此以青年路、三市街为核心的昆明主城商业中心形成，在相当长的一段时间占据着无法撼动的核心地位。
图：南亚风情第壹城
2012年，云南首个区域性购物中心南亚风情第壹城开业，南市区商业时代来临，标志着昆明城市综合体发展到一个全新的时期。南亚风情第壹城在昆明主城区外的问世，让昆明单一中心的商业格局开始发生改变。同年，星巴克在昆明顺城开出了它在昆明的第一家店，由此也拉开了外来连锁咖啡品牌的进驻热潮。
图：七彩ME TOWN购物中心
在大项目不断发展的同时，社区型的商业项目也开始悄然兴起。2013年，位于昆明白塔路的七彩ME TOWN正式开门迎客，后来发展成为云南首个具有影响力的社区型购物中心。同年，位于北市区的欣都龙城也宣告开业，同样定位社区型的欣都龙城，与北城财富中心一起，构筑起了北市区商业的一片新天地。
3、（升级阶段）（20014-2017）：商业项目遍地开花 全面进入购物中心时代
时间来到2014年，这一年，云南商业发展全面升级，昆明迎来了三个大型购物中心。万达集团第一百店，昆明西山万达广场开门迎客，红星商业旗下的爱琴海购物公园，同德实业倾力打造的昆明广场也都相继开业，海底捞、万达百货等新品牌入驻昆明。同时，七彩云南花之城、工人文化宫商业广场、滨江俊发广场，以及金茂丽江J·LIFE、玉溪世纪乐地商业步行街等项目也在这一年开业，昆明从单一中心逐渐演变成多中心共同发展的局面，昆明商业也呈现出“南北呼应”的格局
图：昆明西山万达广场
图：昆明广福路爱琴海购物公园
图：同德昆明广场
2015年，虽然整个地产行业的市场环境并不景气，但云南的商业地产发展还是取得了不错的成绩。在昆明，海伦城市广场、现代广场、云路中心、保利中心等社区商业项目相继开业，公园1903金格奥莱、斗南花花世界首期商业等特色鲜明的商业项目也开门迎客，同时位于昆明呈贡新区的百大新都会部分开业，拉开了昆明呈贡新区的商业序幕。而这一年，云南地州的商业也开始发力，万达全国第三个大型文化旅游项目“万达版纳国际度假区”开业，西双版纳万达广场也同期开业。
2016年，云南商业地产继续向前发展，开业项目持续增多。昆明的南亚风情第壹城NEW MALL开业成为老牌购物中心调整的标志性事件，而呈贡新区七彩云南第壹城、实力心城·汇力花千坊文化艺术商业街等商业项目的开业，也标志着呈贡商业正式起航。在昆明主城区的大都摩天购物中心、低碳中心漫谷主题商业区、C86·山茶坊等项目这一年相继开业，同时位于昆明郊区太平新城的砂之船奥特莱斯也正式开业，不断壮大了昆明商业的阵容。在云南各地州，位于宜良的愿景城市广场开业，位于玉溪的极中心商业广场也都纷纷开业。
图：昆明砂之船奥特莱斯
到了2017年，云南地产行业回暖，然而商业项目的开业速度却有所放缓。在昆明，西城COHO的开业拉开了昆明西市区商业发展的序幕，银海清溪渡广场的开业也标志着昆明又一个本土商业开发企业启航，银河置信广场一期商业的开业进一步促进了呈贡新区的商业发展，瑞鼎城购物公园、凯瑞特邻里中心等项目的开业，也助力了社区商业的发展。而在地州，大理昆百大泰业城、曲靖万达广场等项目也陆续开业，整个云南商业的发展更加平衡。
新时代商业发展期
从2018年开始，云南商业的发展也将全面进入新时代商业发展阶段，在这一阶段，随着越来越多的全国知名商业企业进驻云南，将加速整个云南的商业品质提升。而在全新的市场环境和激烈的市场竞争中，各类创新品牌和创新体验会逐步出现在云南商业市场，给消费者带来更好商业服务的同时，也会推动云南商业的发展水平向一线城市看齐。
图：昆明五华吾悦广场
2019年，昆明有多个商业项目开业，包括了昆明恒隆广场、大悦城二期、新迎新城购物中心、瑞鼎城购物公园、滇池会展小镇、昆明融创乐园等，仅这几个项目的商业体量就已超70万平方米，是昆明商业开业体量较大的一年。
图：昆明恒隆广场
恒隆广场是最为期待的商业，其商业体量达16万平方米，于8月份开业运营。大悦城一期已于去年开业，二期于今年10月26日开业，二期体量达15.2万平方米，加上一期达到了32万平方米。瑞鼎城购物公园、滇池会展小镇于9月28日开盘，两个项目的体量分别为8万平方米、12.8万平方米。新迎新城购物中心于10月18日开业，项目体量达11万平方米。昆明融创乐园12月21日开业，主要包括海世界、雪世界、电影世界，以及商业街等，其中仅海世界、雪世界的体量就达到了7万平方米。
图：昆明首创奥特莱斯
2020年，昆明多个商业中心相继开业，从单点到商圈成型，人居品质进一步提升。昆明首创奥特莱斯、呈贡吾悦广场、万达广场、安宁吾悦广场、和谐广场、金地中心Mall等商业相继开业，一方面为昆明带来了更加丰富的商业类型，为市场提供更加多元化的商业服务。另一方面也必然会带来更加激烈的竞争，多数商业中心同质化严重，在品牌和品质方面还有待提高，整个商场的运营体系和定位也需要提升。
到了2021年，云南商业地产开始进入了低谷。整个
2021年开业商业项目的“尴尬”，一方面来自与前几年的情况相比处于一个下滑的阶段。另一方面与即将到来的2022年相比，2021年整体上重量级、特色类商业项目数量较少。而2022年，云南无论昆明还是各个地州从赢商网目前统计的情况上来看，都将迎来新的商业活力。如何打造自己商业项目的特色，依旧是各个商业项目面临的问题。如何将开业一时带来的红利延续后期，更看重的还是项目本身的运营，也才能真正能做到“大”而精，“小”而美。
二、昆明商业体量过剩的尴尬
2020年受到疫情影响，昆明诸多商场关门闭客。其中包括了曾经最受欢迎的昆明百盛新西南，尽管百盛方面明确表示将继续加大在昆明市场的投入和扩张，但不能否认，百货+传统购物中心的落后形态，在面对电商重压、体验式商业崛起等挑战时，商铺显得有心无力，实体商城的陨落更是加速了昆明实体商业的衰败。
与之俱来的，还有昆明高端人士首选的昆明市中心金格百货，继昆明白塔店之后东风路市中心店也暂停营业。而根据今年1月发出金格百货发出的暂停营业通知，原定的开业日期也一直在无限期拖延。现如今依旧处于暂停营业状态，里面的商铺绝大多数更是空置。
众所周知，曾经的金格百货，最多时曾经在昆明开有5家店面，位于市中心的核心繁华地段，占据昆明主城市中心商业核心位置的金格百货，在恒隆广场、电商以及疫情的冲击下，短时间基本难以恢复正常营业。
除此之外，昆明的小西门商圈、银河置信广场、大都摩天、七彩云南第壹城等商场，店铺基本一月一换，人流量少的可怜，关闭、闲置商铺与日俱增。
在租金方面，根据公开渠道获得的昆明核心商圈首层平均租金为770元/㎡/月，而据相关数据，2017年全国一二线典型城市购物中心核心商圈购物中心首层平均租金为1012元/㎡/月，其中一线城市核心商圈购物中心首层平均租金为1443元/㎡/月，二线城市核心商圈购物中心首层平均租金为836元/㎡/月，无论是从全国标准，还是二线城市标准，昆明的租金水平仍然比较落后，这也反映出昆明的商业发展水平仍然较低的现状。
仔细观察昆明的购物中心，不难发现，除了位置、名称等不同之外，其余品牌商家不相上下。例如，瑞鼎城爱情海购物公园以及新迎新城，相似度则高达“50%”。基本处于同一个地理位置，连消费群体也是同一波。
除了购物中心的闲置倒闭、同质化现象加重以外，作为商业地产的中流砥柱。昆明的写字楼的去化更是难上难，随着昆明各种规划的出台，外加开发商的大肆宣传，可谓昆明到处都是CBD。
事实来看，根据昆明锐理数据的统计，2020年昆明商办物业库存量仍有251万平方米，去化周期长达6年。租金方面，2019年昆明写字楼平均售价已跌破万元，全年成交均价仅为8307元。
另一方面，第一太平戴维斯发布的《2019年昆明房地产市场回顾与未来展望》透露，昆明甲级写字楼空置率达到42.5%。这也就是说，昆明高档写字楼差不多接近一半空置。
除了成交价格以外，昆明顶级写字楼的租金也有呈现出下降的趋势。
顺城双塔、万达双塔、昆钢大厦、俊发中心等顶级写字楼的租金价格基本也就是在80-150元/平米/月的水平，相比此前有所下滑。即便是昆明第一高楼恒隆广场，位置、硬件与配套都还不错的情况之下，租金均120元/平米/月。与昆明其他甲级写字楼维持在同一水平。
根据2019年年终报告显示，昆明恒隆广场15.3万方的办公楼，2019年租金收入为500万元，租出率仅为13%，租出率远不如其他城市。
据昆明锐理数据显示，截至2019年底，昆明商业存量已经高达645万平方米，刷新历史以来昆明商业存量新高，去化周期160个月，其中昆明东市板块去化周期最长，按照现有的销售速度，约42年的时间，才能实现完全去化。
尽管昆明商业过剩已成事实，但是时至今日，昆明的商业依旧是扎堆在建，目前昆明还有近200万平方米的商业项目正在建设中，预估大部分将在未来3年内开业运营，其中不乏万象城、春之眼、SKP、万科广场、龙湖天街等知名地产开发商的商业项目。
（昆明主城5区人口统计，图片来源：昆明市统计局）
按照昆明市第七次人口普查主城五区约534万常住人口计算，昆明仅商业中心人均面积就达1.6 ㎡/人，远高于0.8-1.2㎡/人的国际人均商业面积标准。
不过昆明商业中心虽多，但细分到各个片区，却存在着明显分布不均的情况，有的区域供应过剩，有的区域又供应不足。
（呈贡春融街片区，彩云南路沿线5大商业中心齐聚）
以呈贡春融街片区为例，仅彩云南路沿线2公里范围内，就分布有呈贡新城吾悦广场、置信银河广场、实力花千坊、七彩云南第壹城、呈贡万达广场5个已开业的大型商业中心，总体量达75.5万方。
此外，片区内还有孔雀镇、涌鑫哈佛中心等多个在建或规划中的商业中心，体量庞大。结合区域目前人口数据，可以看出呈贡新城商业已然过剩。不过，随着城市的发展及人口的增加，如此大体量的商业中心规划是具有前瞻性的意义，还是依然还会过剩，还有待时间的考证。
可圈可点的是，即便市场竞争空前激烈，昆明仍有不少高品质的商业中心，运营模式日趋成熟，业绩蒸蒸日上，从开业至今便一直保持着超高人气。
（昆明恒隆广场2021年商场租赁收入涨幅全国第一，图片来源：恒隆集团上半年财报）
昆明恒隆广场，今年上半年商场租金达1.27亿元，同比去年增长72%，在全国恒隆系10间商场涨幅中排名第一，商场租出率也由最初的84%提升至95%，基本是“满铺”状态。
坦白来讲，昆明商业中心总量看似饱和，但真正称得上成功的却屈指可数，余下的绝大多数都是陪跑者或处于不温不火的状态。 其实，真正能为昆明市民服务的商业面积并不多，烂尾、经营不善让大批的商业项目都处于停滞状态，还有优质的商业项目同样不多。
准确来说，昆明并不是商业中心过剩，而是千篇一律的商业中心太多了。昆明作为一个有着特色鲜明文化根脉的城市，各大商业中心或可通过加大探索本土文化特色， 将传统文化符号“时尚化”表达，破解同质化难题，吸引更多“善变”、难以捉摸的消费者。
（北部山水新城规划商业）
与之形成鲜明对比的是，昆明部分区域至今仍无大型商业中心，片区居民依旧面临着消费需求无处就近释放的尴尬，购物、看电影等高端需求还得往市中心等繁华地段跑是常态。
譬如北部山水新城，自2009年开建至今，云南城投、华润、中建、万科、首创、碧桂园、雅居乐等众多房企争相进驻，开发了十余个楼盘。其中，融城·昆明湖、中建·龙熙壹号等多个项目均规划有大体量商业，但目前仅有部分底商和零售商业已开业，大型商业中心依旧处于“空白”状态。
另外，天宇澜山规划有35万方的商业，由于开发商资金断裂，仅一期交付，二期和商业已烂尾。除现有项目外，北部山水新城浮岛智核地块、地铁时代购物广场项目地块、北市区临街综合地块等均规划了大量商业。
浮岛智核地块于2019年8月被昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司竞得，或被用来开发公租房或长租公寓产品。另外两个地块招商多年无果。因此，北部山水新城的大型商业配套基本处于空白状态。
昆明东市区内的东白沙河片区、方旺片区等，同样也面临着大型商业中心匮乏的问题。不过区域内规划有一个约25万方的白沙河商业中心，且方旺片区内的保利城项目也规划有32万方的商业，开业后可有效缓解东市区大型商业匮乏的窘态。
一面是过剩，一面是短缺，昆明商业格局已陷入尴尬境地。不过这也从侧面说明了，昆明商业中心量化的同时，也应该注意各区间的配比，实现均衡发展。
值得一提的是，近年来，昆明烂尾的商业并不在少数，其中包括著名的西南海，尽管有消息表示西南海要重出江湖，但是具体何时重建成功，还有待验证。奥宸财富广场、鼓楼大厦、晶彩100、壹号广场、南亚之门、都因为各种问题搁置烂尾。
宜家家居开业人流
7-Eleven的排队火热
至于昆明未来商业方向怎么走，什么才是昆明需要的商业？或许宜家家居、7-Eleven的火热提供了一些思路。一个便利店排队几十分钟，一个家居商场平均一天售出6000多个冰淇淋，这些商业以“网红业态”打破了昆明人对商业的认知。对于商业体量爆棚的昆明，走出一条差异化的道路或许是未来商业的出路。而这也证明，昆明不是不需要商业，体验式商业、沉浸式商业或许是大势所趋。
综合来看，昆明商业地产体量过剩，伴随着2020年疫情黑天鹅、电商平台的冲击，无疑给昆明实体商业地产的运营发展致命一击！
螺蛳湾，承载了老一辈昆明人的希翼和情怀，有着31年的历史，在昆明绝对是家喻户晓。
最早的螺蛳湾始于1988年，当时在青年路路边摆摊的大批个体工商户搬迁到环城南路双龙桥畔，经过了不断的扩建和改造，到2008年，市场营业面积由5700平方米扩大到83万平方米，经营户由1200户增加到1万多户，螺蛳湾市场日均人流量超过15万人次，年成交额过百亿元。商品辐射面遍及云南、四川、贵州、广西等省市，远达缅甸、老挝、越南、泰国、巴基斯坦等东南亚及南亚中东等国家。
螺蛳湾逐渐发展成为全国十大日用商品批发市场之一。
（1992年时的螺蛳湾一期市场，图源网络）
期间，在2006年，螺蛳湾出现了历史上空前绝后的铺面拍卖，其中一个地段好的12平方米的商铺拍出了138万的天价，这个价格放到现在都足以让各大开发商仰望。
（1995年时的螺蛳湾二期市场，图源网络）
2008年12月，螺蛳湾年交易额突破100多亿元，提供10万个就业岗位，贡献税利超亿元。经中国社会科学院评估，螺蛳湾品牌价值高达750亿元人民币，被中国商业联合会授予四星级“中国品牌市场”，这一称号全国仅两家，足以见当时螺蛳湾市场的影响力。
2009年11月30日，老螺蛳湾全面关闭。整体搬迁至15公里以外、当时的远郊、现在的新螺蛳湾国际商贸城。
在关闭的前一天，尽管夜已深沉，但在老螺蛳湾各个通道外的人行道上，仍然拥挤无比，临时摊位占据了人行道。一名年轻小伙子高举着一件T恤大喊：“甩卖，大甩卖！
新螺蛳湾国际商贸城位于昆明市官渡区矣六街道，在当时属于昆明的远郊地区，项目规划总建筑面积为1500万平方米，其中商贸城占地面积5705亩，主体市场314万平方米；小商品生产加工区占地面积2100亩，建筑面积255万平方米；物流仓储区占地面积535亩，建筑面积60万平方米。螺蛳湾国际商贸城目前有近4万个商家进入市场经营，引进200余家企业到产业园区生产经营，创造就业岗位约20万个。
（新螺蛳湾国际商贸城鸟瞰图，图源网络）
从“远郊”到“新城”，新螺蛳湾国际商贸城第一个建造者是云南中豪置业有限责任公司。
在2008年9月22日，云南中豪置业有限责任公司以799967.536万元的价格竟得了宏仁片区面积为860亩的7块土地作为商贸城一期用地，值得一提的是，当时参与土地竞拍的只有中豪集团一个竞拍人。当月，总投资320亿的螺蛳湾国际商贸城项目正式启动，中豪集团也自此强势登场。
（中豪螺蛳湾国际商贸城效果图，图源网络）
云南中豪置业有限责任公司成立于2008年5月，由浙江义乌商人出资筹建，是一家以商业地产开发为主体的大型综合性股份制企业。据报道，对于新螺蛳湾国际商贸城项目，中豪置业当时从考察到开工，仅用了不到半年的时间，而在以往，像如此庞大的项目没有一到两年时间是不可能落地的。
新螺蛳湾国际商贸城主体市场分为三期建设。前期，项目进程较快，2008年9月拿地，2009年年底一期开业，2010年年底二期开业，2013年11月三期局部商业开业。
（中豪螺蛳湾国际商贸城分期规划图，图源网络）
在2013年以前，新螺蛳湾国际商贸城的发展可以说是如火如荼，但建设初期并没有表面那么的“顺风顺水”。据当时的媒体报道，老螺蛳湾很多商户不愿搬迁，中间生了许多风波，新、老螺蛳湾之间也就“螺蛳湾”名称和品牌使用进行过一场为时不短的撕逼战。但是，新螺蛳湾国际商贸城作为昆明市招商引资的重点项目，中豪使用“螺蛳湾”这一名称有相应政策支持，最终，项目得以如期开业。
（新螺蛳湾国际商贸城实景图，图源网络）
新螺蛳湾国际商贸城一期、二期开业后，因为体量庞大、业态丰富，人流量较高，据当时媒体报道，新螺蛳湾国际商贸城每天人流量约有30万人次，而2011年3月，螺蛳湾国际商贸城还被正式挂牌成为“国家AAAA级旅游景区”。当时，因为新螺蛳湾国际商贸城的成功也让中豪置业名声大噪。
当时，随着商贸城的不断发展，对周边住宅、商务办公、酒店等需求也不断提升，中豪集团同步规划开发了中豪广场、中豪城·逸境、中豪城·悦城、中豪郡朗花园、中望城等项目，包括商贸城等在内，中豪集团的地产开发版图超万亩。其中，中豪城·逸境、中豪城·悦城是比较早期的住宅项目，主要购买群体是商贸城商户，当时一推出就深受追捧，销售成绩斐然。
2014-2015年，昆明房地产进入低迷期，烂尾楼频出，众多中小房企纷纷倒闭。中豪集团由于资金链断裂、内部管理混乱、违规预售、欠付工程款等原因，旗下开发的项目悉数停工，土地款拖欠、闲置土地被收回，整个螺蛳湾片区的开发也止步不前。随后，中豪又相继退出了近800亩的宏仁村改造项目、1400多亩的中望城项目，到2016年年底，中豪集团在昆明的地产版图缩小了2000多亩，中豪在昆明尚未完成开发的楼盘也所剩无几。
在此期间，因为中豪优活城、中豪广场、中望城等项目长期停工，还有中豪城悦城等已交房项目承诺的学校等配套设施没有兑现等原因，中豪集团旗下多项目矛盾齐发，业主维权呈集中爆发之势，部分情绪激动的业主出现打砸中豪售楼部的行为。
（新螺蛳湾国际商贸城业主维权图片，图源网络）
据悉，根据中介机构法务尽调、财务尽调结果，截止2017年12月，中豪集团总负债达418亿，企业亏损近110亿，中豪集团已濒临破产边缘。
2017年3月左右，俊发携手奥斯迪以股权收购方式接手中望城项目，中望城项目土地在经历退地后再度入市出让，于2017年11月被俊发地产联手奥斯迪实业拿下，在原中望城项目基础上打造全新大盘俊发观云海，自此，新螺蛳湾国际商贸城新建造者正式登上“舞台”。
2017年下半年，俊发集团携手奥斯迪实业共同成立昆明俊奥商业有限公司，与中豪原所有股东达成一致，签订了重组协议，启动中豪集团重组工作。之后，俊奥商业便开始投入大量人力物力、资金，解决中豪集团的债务问题，接手了中豪集团原开发的中望城、中豪优活城、中豪郡朗花园等项目，全面恢复了片区的城中村回迁房等建设。
（俊发新螺蛳湾国际商贸城实景图，图源网络）
2018年9月16日，俊发集团携手奥斯迪实业在昆明举行新闻发布会，正式宣布中豪螺蛳湾国际商贸城更名俊发·新螺蛳湾国际商贸城。至此，新螺蛳湾片区正式告别“中豪”，迎来了“俊发时代”。
俊发相关人士表示，截至2019年6月30日，俊发累计投入资金约70亿元用于解决新螺蛳湾片区民生维稳、金融债务、市场提升等问题，面对约1万户业主、3万户商户、400多家施工单位欠款、1100多起诉讼和200多亿元的金融机构负债，全力纾困，赋能片区。
2021年，作为全国乃至全东南亚知名的商业批发市场，俊发新螺蛳湾商业城登上热搜，租金翻5倍上涨，一次性缴纳5年租金。
此事件最终解释为二房东背后捣鬼，且不论此次事件最终受益者到底是谁。但是定期5年缴纳租金的背后愈发突显出昆明实体商业颓势，需要商户一次性缴纳5年的租金，除了快速回笼资金之外，难道不是提前捆绑商户，让商户为未来5年之内昆明实体商业风险买单？
曾经被围堵得水泄不通的昆明螺蛳湾，现如今许多商铺早已经人去楼空，偶尔开着的几家商铺也是冷冷清清的。
昆明最大的商城螺蛳湾尚且如此，其他的实体商城更是苟且！昆明乃至云南商业地产的寒冬，其实早就来了。
（上篇完）
3、暮雨潇潇xfz：400万㎡！地上商业尚且玩不转，昆明地下商业将何去何从？
特别申明：
1、本文只代表作者个人观点，仅供大家学习参考；
2、本公众号属于非营利性性质，如涉及版权和名誉问题，请及时与本公众号联系，我们将及时做相应处理；
3、欢迎各位网友光临阅览后批评指正，提出意见，注意文明上网，依法守规。
